Location-gérance d'un fonds de commerce

Avant de conclure un contrat de location-gérance, le loueur et le locataire-gérant doivent remplir plusieurs conditions.

Conditions à remplir par le loueur

Pour mettre le fonds de commerce en location-gérance, le <span class="miseenevidence">loueur</span> doit obtenir certaines autorisations  dans les cas suivants :

• Si le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F23927">bail commercial</a> impose une <span class="miseenevidence">exploitation personnelle</span> du fonds de commerce : autorisation écrite du propriétaire des murs
• Si le conjoint participe à l’exploitation du fonds de commerce (<a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F32266">conjoint collaborateur</a>, conjoint salarié, etc.) : autorisation écrite du conjoint

Conditions à remplir par le locataire-gérant

Le locataire-gérant qui exploite un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R60849">fonds de commerce</a> doit avoir le statut de commerçant et remplir les obligations suivantes :

• Avoir la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F31194">capacité d'exercer le commerce </a>c’est-à-dire respecter les 3 conditions suivantes :
• Être <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F36763">immatriculé au RCS et au RNE</a>, au plus tard 15 jours après le début de son activité. Lorsque le locataire-gérant exploite un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R77845">fonds artisanal</a>, il doit être immatriculé en tant qu’artisan au registre national des entreprises (RNE). Par exemple, une boulangerie ou un salon de coiffure sont des fonds artisanaux.

Lorsque le locataire-gérant exploite un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R77845">fonds artisanal</a>, il doit être immatriculé au registre national des entreprises (RNE) en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. Par exemple, une boulangerie ou salon de coiffure sont des fonds artisanaux.

Durée du contrat

Le contrat de location-gérance peut être conclu à <span class="miseenevidence">durée</span> <span class="miseenevidence">déterminée</span> ou <span class="miseenevidence">indéterminée</span>.

Le plus souvent, le contrat est conclu pour <span class="miseenevidence">1 an renouvelable</span> par <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R59136">tacite reconduction</a>.

Contenu du contrat

Il est conseillé de faire figurer les informations suivantes dans le contrat de location-gérance :

• Identité des parties
• <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R60849">Éléments du fonds de commerce</a> mis en location-gérance
• Origine du fonds (création, achat, succession, etc.)
• Situation locative (propriétaire des murs ou locataire des locaux)
• Situation générale du fonds (normes de sécurité, d'hygiène et d'environnement)
• Durée du contrat et modalités de renouvellement
• Contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur
• Redevance (montant et modalités de paiement) : elle prend la forme d’une somme fixe ou d’un pourcentage sur les bénéfices et/ou le chiffre d’affaires. Elle est versée chaque mois ou chaque trimestre.
• Dépôt de garantie : il est versé par le locataire-gérant pour garantir la bonne exécution de ses engagements contractuels (paiement de la redevance, exploitation du fonds sans qu’il perde de la valeur, etc). La constitution et le montant du dépôt de garantie ne sont pas réglementés. Il doit être restitué en fin de contrat.
• Enregistrement et frais
• Paiement des impôts et taxes liés à l’exploitation par le locataire-gérant
• Résiliation du contrat
• Fin de contrat – conséquences :

Les parties peuvent également décider d’ajouter une ou plusieurs des clauses suivantes :

• <span class="miseenevidence">Clause de non-concurrence</span> : elle interdit au loueur, pendant la durée du contrat, d'exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé. Elle peut aussi limiter le droit du locataire-gérant à exploiter un fonds concurrent après la fin du contrat, pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé.
• <span class="miseenevidence">Clause interdisant toute cession ou sous-location</span> de la location-gérance.

• <span class="miseenevidence">Clause de libre consultation de la comptabilité</span> qui permet au loueur (propriétaire du fonds) de vérifier à tout moment les documents comptables du locataire-gérant
• <span class="miseenevidence">Clause de reprise des marchandises</span> qui permet au loueur du fonds de récupérer le stock restant à la fin du contrat de location-gérance

Publicité du contrat et délai de recours des créanciers

Le contrat de location-gérance doit être publié sous forme d’extrait ou d’avis dans un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F31972">support d'annonces légales</a>, dans les <span class="miseenevidence">15 jours</span> suivant sa signature.

A compter de cette publicité, le propriétaire du fonds de commerce n’est plus responsable des dettes contractées par le locataire-gérant pour l’exploitation du fonds.

Cette publicité fait courir un <span class="miseenevidence">délai de 3 mois</span> pendant lequel les <span class="miseenevidence">créanciers</span> du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées par ce dernier pour l’exploitation du fonds deviennent <span class="miseenevidence">immédiatement exigibles</span> si la location-gérance met en péril leur recouvrement.

Chaque partie au contrat de location-gérance doit respecter des <span class="miseenevidence">obligations réciproques</span>.

Obligations du locataire-gérant

Le locataire-gérant doit respecter les obligations suivantes :

• <span class="miseenevidence">Exploiter le fonds conformément à sa destination</span> : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du propriétaire.
• <span class="miseenevidence">Assurer une gestion raisonnable du fonds</span> : il doit assurer une exploitation continue et régulière du fonds, nécessaire au maintien de la clientèle ou de l’achalandage. Il doit exploiter le fonds sans le laisser péricliter ou le mettre en péril. S’il ne respecte pas cette obligation, le locataire-gérant risque la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R77851">résolution</a> du contrat.
• <span class="miseenevidence">Entretenir le fonds en état d'être exploité</span> : il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
• <span class="miseenevidence">Payer la redevance</span> : dans les conditions prévues au contrat.

Obligations du loueur (ou propriétaire du fonds)

Le loueur du fonds a les mêmes obligations qu’un propriétaire. Il doit respecter les obligations suivantes :

• <span class="miseenevidence">Obligation de délivrance d’un fonds de commerce apte à l’exploitation de l’activité</span>. Cela signifie qu’il doit fournir tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel.
• <span class="miseenevidence">Garantie d’une exploitation paisible du fonds</span> : cela comprend la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R61639">garantie des vices cachés</a> et la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R61640">garantie d'éviction</a>. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité et suivre les règles concernant les <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F32351">établissements recevant du public (ERP)</a>.

Entre la signature du contrat de location-gérance et sa publication dans un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F31972">support d'annonces légales</a>, le loueur (propriétaire du fonds) et le locataire-gérant sont <span class="miseenevidence">solidairement responsables</span> des dettes contractées lors de l’exploitation du fonds.

Ainsi, un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R15912">créancier</a> peut demander le paiement de ses dettes soit au propriétaire du fonds soit au locataire-gérant. Cette solidarité s’applique par exemple à l'achat par le locataire-gérant du stock de son prédécesseur.

Ce mécanisme de solidarité ne concerne que les <span class="miseenevidence">dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds</span>. Les dettes personnelles du locataire-gérant (cotisations assurance vieillesse), ou les dettes non nécessaires (contrat de télésurveillance) à l'exploitation du fonds sont exclues.

Il existe aussi un mécanisme de « <span class="miseenevidence">solidarité fiscale</span> » jusqu'à la publication du contrat de location-gérance. Ainsi, le loueur du fonds de commerce et le locataire-gérant sont solidairement responsables des impôts directs (impôt sur le revenu ou <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F23575">impôt sur les sociétés</a>, <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F23547">cotisation foncière des entreprises (CFE)</a>) établis en raison de l'exploitation du fonds. En revanche, la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F23566">TVA</a> étant un impôt indirect, elle n'est donc pas concernée.

Cette responsabilité solidaire <span class="miseenevidence">cesse dès la publication du contrat de location-gérance</span> dans un support d'annonces légales. À partir de cette publication, le locataire-gérant est seul responsable du paiement des dettes.

Le locataire-gérant doit payer au propriétaire du fonds de commerce un <span class="miseenevidence">loyer</span> appelé <span class="expression">redevance</span>.

Fixation de la redevance

Le montant de la redevance est <span class="miseenevidence">fixé librement</span> par les parties. Il peut être soit fixe, soit un pourcentage sur les bénéfices et/ou le chiffre d’affaires.

La redevance est versée mensuellement ou trimestriellement.

Fiscalité de la redevance

Les redevances sont soumises à la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F23566">taxe sur la valeur ajoutée (TVA)</a> au taux normal de <span class="valeur">20 %</span> . Le propriétaire peut répercuter la TVA sur le locataire-gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat.

Les <span class="miseenevidence">redevances perçues par le propriétaire</span> du fonds (personne physique) doivent être déclarées dans la catégorie des <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R24381">BIC</a> en tant que bénéfice d'exploitation. Cependant, l’activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent être imputés sur le revenu global.

La <span class="miseenevidence">redevance payée par le locataire-gérant</span> est déductible du résultat fiscal de son entreprise et constitue une charge.

Motifs de la fin du contrat de location gérance

Le contrat de location-gérance prend fin dans l'une des situations suivantes :

• <span class="miseenevidence">Le contrat de location-gérance arrive à expiration et n'est pas reconduit</span> : le propriétaire n'est pas obligé de renouveler le contrat. En revanche, si les parties continuent à exécuter le contrat après l'arrivée du terme, celui-ci est renouvelé par <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R59136">tacite reconduction</a>.
• <span class="miseenevidence">Le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties</span> : un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois.
• <span class="miseenevidence">Le locataire-gérant ne respecte pas l'une de ses obligations</span> : en cas de non-paiement de la redevance, par exemple.
• <span class="miseenevidence">Le locataire-gérant est inapte à exploiter le fonds</span> : toute cause le rendant inapte à exploiter le fonds met fin au contrat (ex : décès, mise sous tutelle, survenance d'une incompatibilité (par exemple : lorsque le locataire- gérant exerce une activité libérale : cette activité est incompatible avec le statut de commerçant, déchéance liée à la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R54697">faillite personnelle,</a> à l’<a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R67737">interdiction de gérer</a> ou à la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R70655">banqueroute</a>).

La fin du contrat de location-gérance nécessite d’effectuer les formalités suivantes :

• Dans les <span class="miseenevidence">15 jours suivant la fin du contrat de location-gérance</span>, le loueur du fonds ou le locataire gérant doivent faire <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=F31972">publier un avis</a> dans un support habilité à recevoir les annonces légales (Shal).

Conséquences pour le locataire-gérant

À l’expiration du contrat de location-gérance, le locataire-gérant a l’obligation de <span class="miseenevidence">restituer le fonds de commerce</span>.

Il peut exercer une activité identique ou similaire à celle du fonds qui faisait l’objet de la location-gérance. Toutefois, le contrat comporte, le plus souvent, une <span class="miseenevidence">clause de non-concurrence</span> qui le lui interdit.

De plus, même en l’absence d’une telle clause, le locataire-gérant doit <span class="miseenevidence">s’abstenir de toute concurrence déloyale</span>, c'est-à-dire qu'il ne doit pas utiliser des procédés déloyaux pour détourner la clientèle du fonds qu’il a précédemment géré.

Les comportements suivants constituent de la concurrence déloyale :

• Persuader la clientèle qu’il y a eu un transfert de fonds : le locataire-gérant persuade un client que le fonds a été vendu et que la clientèle a été transférée dans sa nouvelle entreprise. La clientèle ne se tourne donc plus vers le fonds de commerce du loueur.
• Attirer l’ancienne clientèle par des procédés frauduleux (nom et enseigne identiques)
• Rappeler sur ses papiers d'affaires sa qualité d’ancien gérant du fonds.

Le locataire-gérant doit effectuer une <span class="miseenevidence">déclaration de cessation d'activité</span> sur le site du guichet des formalités des entreprises :

Dans le mois qui suit cette déclaration, l’entreprise est radiée du <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R63705">RNE</a> et du <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R24403">RCS</a> en cas d’activité commerciale.

Conséquences pour le loueur (propriétaire du fonds de commerce)

À la fin du contrat de location-gérance, le fonds de commerce est <span class="miseenevidence">restitué au loueur</span>. Celui-ci peut à nouveau l'exploiter. Dans ce cas :

• Les contrats de travail en cours passés par le locataire-gérant sont transmis au loueur.
• Les dettes contractées par le locataire-gérant lors de l’exploitation du fonds sont <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R73901">exigibles</a> dès la fin du contrat.

Le loueur du fonds doit donc <span class="miseenevidence">rembourser le dépôt de garantie</span> au locataire-gérant qui a restitué le fonds de commerce.

Lorsque la valeur du fonds a augmenté, le loueur n’a pas à verser une indemnisation au locataire-gérant, même si celui-ci a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds. Néanmoins, lorsque le loueur est également propriétaire des murs, il doit verser au locataire une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée au fonds par les améliorations matérielles effectuées avec son accord.

<span class="miseenevidence">Si le loueur décide de reprendre l’exploitation</span> directe du fonds, il doit procéder à l’immatriculation ou modifier son inscription au <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R24403">RCS</a> et/ou au <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R63705">RNE</a> sur le site du guichet des formalités des entreprises :