Garantir une dette avec un gage immobilier

Le gage immobilier peut être un des moyens utilisés par une société ou un chef d'entreprise pour garantir une dette professionnelle. En général, le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R15912">créancier</a> va demander au <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R12468">débiteur</a> de lui fournir une garantie pour <span class="miseenevidence">s'assurer du paiement de la dette</span>.

Lorsque le gage porte sur un immeuble, le créancier obtient la possession de l'immeuble. Autrement dit, il détient un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R67479">droit de jouissance</a> sur l'immeuble même s'il n'en est pas propriétaire. Il peut ainsi décider de louer l'immeuble à un tiers ou au débiteur en gardant la possession.

Cette particularité permet de distinguer le gage immobilier de <span class="miseenevidence">l'hypothèque</span>. En effet, lorsqu'un immeuble est hypothéqué, son propriétaire en garde la possession et la jouissance.

Les gains rapportés par l'immeuble (par exemple, les loyers) mis en gage doivent <span class="miseenevidence">être déduits de la dette garantie</span>. Une partie de ces gains peut également être utilisée pour les <span class="miseenevidence">besoins de conservation et d'entretien</span> de l'immeuble.

Le créancier perd la possession de l'immeuble à l'un des moments suivants  :

• <span class="miseenevidence">Disparition de la dette garantie</span> : par exemple, la dette a été entièrement payée.
• <span class="miseenevidence">Restitution anticipée de l'immeuble à son propriétaire</span> : par exemple, lorsque le créancier ne respecte pas ses obligations vis-à-vis de l'immeuble mis en gage.

Le gage ne peut être consenti que par celui qui a la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R355">capacité</a> de disposer de l'immeuble que l'on souhaite mettre en gage. La personne qui a un droit conditionnel sur un immeuble peut mettre cet immeuble en gage, en revanche le gage sera soumis à la même condition.

Le gage d'un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R32877">immeuble indivis</a> nécessite l'accord de tous les <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R1115">indivisaires</a>. Autrement dit, lorsqu'un immeuble a plusieurs propriétaires, <span class="miseenevidence">chacun doit donner son accord</span> pour que l'immeuble puisse être mis en gage.

L'acte de gage immobilier doit être rédigé par écrit et signé par un notaire.

Il doit également être <span class="miseenevidence">publié</span>. Le créancier doit déposer au service de la publicité foncière 2 <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R51697">expéditions</a> de l'acte :

Le créancier doit s'occuper de la <span class="miseenevidence">conservation et l'entretien de l'immeuble</span> entré en sa possession. Il peut utiliser les gains (par exemple, les loyers) que lui rapporte l'immeuble pour financer les frais de conservation et d'entretien. S'il ne remplit pas cette obligation, le propriétaire du bien peut en demander <span class="miseenevidence">sa restitution</span>.

Pour éviter d'avoir à supporter l'entretien et la conservation de l'immeuble, le créancier peut renoncer à la possession et restituer de lui-même le bien à son propriétaire. En revanche, cela doit faire l'objet d'une <span class="miseenevidence">publication</span> auprès du <span class="miseenevidence">service de la publicité foncière et de l'enregistrement</span> :

Lorsque le débiteur ne paye pas sa dette, alors le créancier peut actionner le gage. Pour cela, il a <span class="miseenevidence">2 possibilités</span>:

• Il peut demander en justice que l'immeuble mis en gage lui soit <span class="miseenevidence">donné en paiement</span>. L'immeuble doit être estimé par un expert. Lorsque le montant de l'immeuble excède celui de la dette garantie, le créancier doit rendre la différence au propriétaire initial. S'il existe d'autres créanciers, cette somme doit être consignée par le créancier.
• Il peut demander la <span class="miseenevidence"><a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R67792">vente forcée</a> de l'immeuble</span> et se faire payer en priorité sur le prix.

Dès lors que l'immeuble ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire, il est possible de prévoir dans la convention de gage qu'en cas de défaut de paiement de la dette, l'immeuble lui sera donné en paiement. Cette clause s'appelle le<span class="expression">« <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R59680">pacte commissoire</a> »</span>.

Si cette clause est inscrite dans une convention de gage alors que l'immeuble est la résidence principale de son propriétaire, la clause est sans effet.

Lorsqu'un débiteur a plusieurs créanciers, ceux-ci sont réglés selon la date de l'inscription de leurs suretés (de la plus ancienne à la plus récente).

Lorsque la dette principale garantie a été payée par le débiteur, le gage n'a plus de raison d'exister. Ainsi, comme la dette n'existe plus, le créancier doit restituer l'immeuble à son propriétaire. Pour cela, il doit demander la suppression de l'inscription du gage au registre foncier (« mainlevée »). S'il ne le fait pas, celle-ci peut être ordonnée judiciairement.

Il faut que la dette ait été <span class="miseenevidence">entièrement payée</span> pour que le propriétaire de l'immeuble mis en gage puisse le récupérer.

Lorsque les revenus générés par l'immeuble n'ont pas suffi à couvrir le coût de la conservation et de l'entretien de l'immeuble, le débiteur doit rembourser au créancier les sommes que celui-ci a déboursées.