Droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme

L'objectif du statut du fermage est principalement de protéger et stabiliser l’exploitation du preneur (locataire), tout en lui offrant une grande liberté dans la conduite de son activité agricole.

Les droits du preneur sont notamment les suivants :

Droits concernant la relation contractuelle

• <span class="miseenevidence">Droit à un encadrement du loyer</span>

Le loyer (ou fermage) fixé dans le bail doit en effet être compris entre un <span class="miseenevidence">minimum</span> et un <span class="miseenevidence">maximum</span> déterminés par <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R71568">arrêté préfectoral</a>.

• <span class="miseenevidence">Droit au renouvellement de son bail</span>
• <span class="miseenevidence">Droit de préemption</span>
• <span class="miseenevidence">Droit de mettre son bail à la disposition d’une société</span>
• <span class="miseenevidence">Droit d'effectuer un apport du bail à une société</span>
• <span class="miseenevidence">Droit à une indemnité de sortie</span>
• <span class="miseenevidence">Droit de cession du bail</span>
• <span class="miseenevidence">Droit de résiliation du bail</span>

Droits concernant l'exploitation des biens par le preneur

• <span class="miseenevidence">Droit de modifier la physionomie de l’exploitation</span>
• <span class="miseenevidence">Droit de réorienter les cultures</span>
• <span class="miseenevidence">Droit de changer le périmètre de l’exploitation</span>
• <span class="miseenevidence">Droit de réaliser des opérations d’assolement en commun</span>
• <span class="miseenevidence">Droit de chasser</span>

Pendant toute la durée du bail à ferme, le preneur (locataire) est tenu de respecter les <span class="miseenevidence">clauses du bail</span>, mais ses obligations ne se résument toutefois pas au seul contenu du contrat.

Il est en effet possible que le bail ne mentionne pas <span class="miseenevidence">toutes les règles du statut du fermage</span> qui s'appliquent néanmoins au contrat.

Le preneur est ainsi tenu de respecter les obligations suivantes :

Le preneur doit payer le <span class="miseenevidence">loyer</span> (également appelé <span class="expression">fermage</span>) fixé dans le bail, selon les <span class="miseenevidence">modalités</span> convenues, notamment en ce qui concerne le nombre d'échéances par an, ou le mode de paiement.

Le preneur (locataire) est tenu de procéder à <span class="miseenevidence">l'entretien</span> des biens et à leur <span class="miseenevidence">réparation</span>, sauf si ces réparations résultent de la vétusté de ces biens ou d'un cas de <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R38200">force majeure</a>. Cette obligation concerne les réparations <span class="miseenevidence">locatives</span>, et non les <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R71932">grosses réparations</a>, sauf si celles-ci sont dues à un manque d'entretien du preneur.

Cette obligation de conservation inclut aussi celle consistant, pour le preneur, à <span class="miseenevidence">préserver</span> les biens qui sont mis à sa disposition : Il s'agit ici d'éviter toute pratique pouvant engendrer leur <span class="miseenevidence">détérioration</span>. Par exemple, le preneur qui utilise un pesticide interdit qui contamine les terres louées ne préserve pas correctement le fonds.

Cela implique pour le preneur :

• d'utiliser <span class="miseenevidence">raisonnablement</span> les biens loués en respectant la <span class="miseenevidence">destination</span> fixée dans le bail. Le locataire doit ainsi exploiter les biens loués selon <span class="miseenevidence">l'usage</span> auquel ils sont destinés. Par exemple, il ne pourra pas ouvrir un restaurant dans l'un des bâtiments loués, ou transformer une partie des terres cultivables louées en terrain de golf.
• de <span class="miseenevidence">garnir</span> le fonds et <span class="miseenevidence">engranger</span> : il doit apporter au fonds tous les éléments permettant une exploitation <span class="miseenevidence">effective</span> (bétail, ustensiles, etc). Il doit également récolter et entreposer ses récoltes.

L'autorisation du bailleur (propriétaire) peut être nécessaire dans certains cas, par exemple lorsqu'il souhaite construire un bâtiment.

Le preneur doit avertir le bailleur lorsqu'il a constaté une <span class="miseenevidence">usurpation</span> commise au détriment du fonds. Il peut notamment s'agir d'un détournement de cours d'eau par un tiers ou d'un empiètement sur le fonds (par exemple lorsque la clôture ou le mur d'un voisin est construite en partie sur les terres louées). L'usurpation peut également découler d'un phénomène naturel entravant l'activité du preneur.

Le preneur qui n'en a pas informé son bailleur peut être tenu de lui verser une <span class="miseenevidence">indemnisation</span>.

Un tel changement doit permettre <span class="miseenevidence">d'améliorer</span> l'exploitation. Ce changement peut être par exemple la mise en herbe de parcelles de terre, ou la mise en oeuvre de méthodes culturales non prévues au bail (ces méthodes sont par exemple le labourage, l'irrigation, ou une rotation des cultures favorisant la préservation des nutriments).

Le preneur (locataire) doit <span class="miseenevidence">participer en personne</span> à l’exploitation du bien. Il peut être <span class="miseenevidence">seul ou assisté</span> (notamment par un salarié ou un membre de sa famille). Le bailleur peut même demander la <span class="miseenevidence">résiliation</span> du bail si le manquement à cette obligation lui porte <span class="miseenevidence">préjudice</span>.

Par exemple, lorsqu'un copreneur met les biens loués à disposition d'une société de laquelle il se retire, il y a un préjudice pour le bailleur : ce dernier perd en effet la possibilité de poursuivre en justice une inéxecution des clauses du bail sur les deux copreneurs.

Si un <span class="miseenevidence">état des lieux</span> a été réalisé lors de la conclusion du bail, le preneur est tenu de restituer les bâtiments loués (mais pas les terres), à la fin du bail, au moins dans le même état que lorsqu'il les a reçus. Il n'est cependant pas responsable des dégradations dues à la vétusté des biens ou à un cas de <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-entreprises/?xml=R38200">force majeure</a>.

Les travaux ou améliorations qu'il a réalisés peuvent donner lieu à une <span class="miseenevidence">indemnisation</span> versée par le bailleur. Il peut s'agir par exemple de travaux de remise en état dans les bâtiments loués.