Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation
Vérifié le 08/08/2025 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Le propriétaire d'un logement loué avec un bail d’habitation peut augmenter le loyer en cours de bail dans certains cas seulement. D'une part, lorsque le bail contient une clause de <span class="expression">révision annuelle</span> du loyer. D'autre part, pour un logement vide, lorsqu’il fait des travaux à ses frais, il peut convenir avec le locataire d’une <span class="expression">majoration exceptionnelle</span> pour <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> , ou d’une <span class="expression">contribution au partage des économies de charges</span> pour travaux d’économies d’énergie. Nous vous expliquons.
Bail d’un logement vide
Bail d’un logement meublé
À quelles conditions peut-on réviser le loyer d’un logement vide ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail de logement vide, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.
Attention :
<span class="miseenevidence">Réviser le loyer est interdit </span>dans les cas suivants :
<span class="miseenevidence">En métropole</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 24 août 2022</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R63115">DPE</a>),
<span class="miseenevidence">En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2024</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R63115">DPE</a>).
La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.
Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'<a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R12417">Insee</a> au moment de la signature du bail.
Attention :
Si un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R41335">complément de loyer</a> s'applique, le montant du loyer à réviser est égal au total du <span class="expression">loyer de base</span> et du <span class="expression">complément de loyer</span>.
Pour un logement régi par la loi de 1948, les <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F17709">règles d’augmentation annuelle du loyer sont spécifiques</a>
Pour un logement conventionné Anah, les <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F13723">règles de révision du loyer sont spécifiques</a>
Pour un logement social, les <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F13723">règles de révision du loyer sont spécifiques</a>.
Comment calculer la révision du loyer d’un logement vide ?
<a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F13723">L'indice de référence des loyers (IRL)</a> sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
Montant actuel du loyer mensuel
IRL du trimestre de référence de l'année en cours
IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou dernier publié par l'<a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R12417">Insee</a> au moment de la signature du bail).
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel <span class="miseenevidence">x</span> IRL du trimestre de référence de l’année en cours <span class="miseenevidence">/</span> IRL du même trimestre de l'année précédente.
À savoir
Le résultat du calcul doit être <a href="https://www.insee.fr/fr/information/1300612" target="_blank" rel="noopener">arrondi à la 2e décimale la plus proche</a>.
Pour un logement situé en <span class="miseenevidence">métropole (sur le continent)</span>, vous pouvez faire le calcul à l’aide du simulateur suivant :
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?
La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Le propriétaire doit en informer le locataire par un courrier, envoyé de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.
La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.
Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
Comment contester la révision du loyer ?
En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.
Le montant du litige est déterminant.
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
Modèle de document Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> (démarche gratuite),
Soit un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1736">conciliateur de justice</a> (démarche gratuite),
Soit un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1822">médiateur civil</a> (démarche payante).
Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
En cas d'échec de la démarche amiable, il faut <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1783">saisir le juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
Modèle de document Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il peut être utile d'engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> (démarche gratuite),
Soit un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1736">conciliateur de justice</a> (démarche gratuite),
Soit un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1822">médiateur civil</a> (démarche payante).
Il faut <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1783">saisir le juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
Attention :
Ces règles ne s'appliquent pas au logement <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F17709">régi par la loi de 1948</a> ou <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F2541">conventionné Anah</a>.
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de <span class="miseenevidence">travaux d'amélioration</span> faits aux frais du propriétaire, dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble.
Il peut s’agir de travaux apportant notamment :
Un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes (par exemple : ascenseur)
Une diminution des dépenses d'entretien et d'exploitation (par exemple : chaudière conforme aux normes les plus récentes),
Une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (par exemple : porte blindée, digicode)
Le propriétaire et le locataire conviennent du montant de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :
Soit conformément à une clause déjà présente dans le bail
Soit par la signature d’un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R10829">avenant</a>
Attention :
<span class="miseenevidence">Majorer le loyer est interdit </span>dans les cas suivants :
<span class="miseenevidence">En métropole</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 24 août 2022</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R63115">DPE</a>)
<span class="miseenevidence">En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2024</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R63115">DPE</a>).
Lorsque le propriétaire fait à ses frais des <span class="miseenevidence">travaux d’économies d’énergie</span> dans le logement ou dans les parties communes d’un <span class="miseenevidence">bâtiment achevé avant 1990</span>, il peut percevoir du locataire une contribution au partage des économies de charges.
<span class="miseenevidence">Cette contribution est due à partir de l’achèvement des travaux</span>, aux conditions suivantes :
Le propriétaire a convenu préalablement avec le locataire des travaux à faire, de leur modalités de réalisation, des économies de charges attendues et de la contribution du locataire au partage des économies de charges (notamment sa durée).
Les travaux bénéficient directement au locataire.
Le propriétaire fournit au locataire le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R73121">formulaire cerfa n°13968</a>
Un ensemble de travaux a été fait dans le logement, ou le logement est désormais classé de A à E (classement indiqué sur le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R63115">DPE</a>).
<span class="miseenevidence">La contribution est interdite </span>dans les cas suivants :
<span class="miseenevidence">En métropole</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 24 août 2022</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le )
<span class="miseenevidence">En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2024</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le ).
<span class="miseenevidence">Le montant de la contribution</span> dépend de la date d’achèvement du bâtiment et des travaux réalisés :
La contribution mensuelle demandée au locataire peut être :
<span class="miseenevidence">Soit forfaitaire</span>, fixe et non révisable. D’un montant de <span class="valeur">10 €</span> pour un logement d’une pièce principale, de <span class="valeur">15 €</span> pour un logement de 2 ou 3 pièces principales, et de <span class="valeur">20 €</span> pour un logement de 4 pièces principales ou plus.
<span class="miseenevidence">Soit</span>fixe, non révisable et <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf?id=iSQbFIvA8T98AQri7XBkkDzrWXQM5y4NfCScG3tMRLU=" target="_blank" rel="noopener">calculée de 2 façons</a>. Mais son montant ne peut pas dépasser la moitié des économies d’énergie attendues.
La contribution n’est due que pour certains travaux.
<span class="miseenevidence">Soit des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale</span>, en limitant la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf?id=iSQbFIvA8T98AQri7XBkkDzrWXQM5y4NfCScG3tMRLU=" target="_blank" rel="noopener">en dessous d’un seuil</a>. Dans ce cas, un bureau d’études doit faire une étude thermique préalable pour déterminer les travaux à faire pour atteindre cette performance énergétique globale minimale.
<span class="miseenevidence">Soit pour la réalisation d’au moins 2 types de travaux</span> suivants :
Travaux d'isolation thermique des toitures,
Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable.
Elle est de <span class="valeur">10 €</span> pour un logement d’une pièce principale, <span class="valeur">15 €</span> pour un logement de 2 ou 3 pièces principales , et de <span class="valeur">20 €</span> pour un logement de 4 pièces principales ou plus.
La contribution n’est due que pour la réalisation d’au moins 2 types de travaux suivants :
Travaux d'isolation thermique des toitures,
Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
<span class="miseenevidence">La contribution est due durant au maximum 15 ans</span>. Si le locataire quitte définitivement le logement, le propriétaire peut percevoir la contribution du nouveau locataire à la condition qu’il lui fournisse, avant de signer le nouveau bail :
La justification des travaux faits et du maintien de la contribution,
La date de fin de versement de la contribution.
<span class="miseenevidence">La contribution doit figurer sur la quittance de loyer</span>, au moyen d’une ligne intitulée <span class="expression">Contribution au partage de l’économie de charges</span>. La date d’achèvement des travaux, ainsi que la date de mise en place et de fin de versement de la contribution, doivent également être indiqués.
À savoir
Il est possible de consulter un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R54103">modèle de quittance de loyer</a>.
Attention :
Lorsque le logement est loué avec un <span class="miseenevidence">bail mobilité</span>, le loyer ne doit pas être révisé en cours de bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail d'habitation, peut réviser le loyer 1 fois par an, <span class="miseenevidence">si une clause du bail le prévoit</span>. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.
Attention :
<span class="miseenevidence">Réviser le loyer est interdit </span>dans les cas suivants :
<span class="miseenevidence">En métropole</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 24 août 2022</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R63115">DPE</a>),
<span class="miseenevidence">En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2024</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R63115">DPE</a>).
La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.
Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'<a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R12417">Insee</a> au moment de la signature du bail.
Attention :
Si un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R41335">complément de loyer</a> s'applique, le montant du loyer à réviser est égal au total du <span class="expression">loyer de base</span> et du <span class="expression">complément de loyer</span>.
Si les <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F947">charges</a> sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
<a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F13723">L'indice de référence des loyers (IRL)</a> sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
Montant actuel du loyer mensuel
IRL du trimestre de référence de l'année en cours
IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou dernier publié par l'<a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=R12417">Insee</a> au moment de la signature du bail).
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel <span class="miseenevidence">x</span> IRL du trimestre de référence de l’année en cours <span class="miseenevidence">/</span> IRL du même trimestre de l'année précédente.
À savoir
Le résultat du calcul doit être <a href="https://www.insee.fr/fr/information/1300612" target="_blank" rel="noopener">arrondi à la 2e décimale la plus proche</a>.
La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Le propriétaire doit en informer le locataire par un courrier, envoyé de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.
La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.
Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.
Le montant du litige est déterminant.
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
Modèle de document Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> (démarche gratuite),
Soit un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1736">conciliateur de justice</a> (démarche gratuite),
Soit un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1822">médiateur civil</a> (démarche payante).
Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
En cas d'échec de la démarche amiable, il faut <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1783">saisir le juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
Modèle de document Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il peut être utile d'engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> (démarche gratuite),
Soit un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1736">conciliateur de justice</a> (démarche gratuite),
Soit un <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1822">médiateur civil</a> (démarche payante).
Il faut <a href="https://www.pignans.fr/mes-demarches-associations/?xml=F1783">saisir le juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
